Saiba o que a Lei 8.245/91 garante na locação de imóveis. Entenda direitos e deveres de proprietários e inquilinos para evitar conflitos e alugar com segurança.
Alugar um imóvel, seja para morar ou comércio, é uma das decisões mais importantes para quem busca segurança, tranquilidade e previsibilidade. Contudo, apesar de ser um processo comum no dia a dia dos brasileiros, ainda gera dúvidas frequentes — tanto para quem pretende colocar um imóvel no mercado quanto para quem está em busca de um novo lar.
A Lei do Inquilinato nº 8.245/91 é o instrumento jurídico que regula grande parte dessas relações. Ela define direitos, deveres, procedimentos, garantias e as regras essenciais que asseguram um convívio equilibrado entre proprietário e inquilino.
Neste artigo, você encontrará um guia completo, claro e aprofundado sobre tudo o que precisa saber antes de assinar ou oferecer um contrato de locação. Vamos começar.
1. O que é regido pela Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245/91 disciplina a locação de imóveis urbanos no Brasil, abrangendo:
- Locações residenciais
- Locações comerciais (não residenciais)
- Regras gerais para contratos, garantias, reajustes, direitos e deveres
- Procedimentos de despejo, renovação e retomada
Não se aplica, por exemplo, a locação de imóveis rurais ou de temporada turística em hotelaria.
A importância dessa lei está em criar equilíbrio entre as duas partes: proteger o inquilino contra abusos e garantir ao proprietário mecanismos legais para resguardar seu patrimônio.
2. O contrato de locação: base da relação entre as partes
Embora não seja obrigatório ser formalizado por escrito, o contrato é essencial para definir responsabilidades e evitar conflitos. Ele deve conter:
Informações essenciais como dados completos do locador e do locatário, descrição detalhada do imóvel, prazo da locação, valor do aluguel e forma de pagamento, índice de reajuste, garantia utilizada, responsabilidades de manutenção, cláusulas sobre multa, rescisão, vistoria e devolução.
O contrato também não precisa ser registrado em cartório, mas isso pode trazer segurança adicional.
3. Vistoria: etapa obrigatória para evitar conflitos futuros
A vistoria inicial é um dos pontos mais importantes para ambas as partes. Ela deve ser feita antes da entrada do locatário e anexada ao contrato.
A vistoria deve detalhar:
- Estado de pisos, paredes e pintura
- Funcionamento de torneiras, tomadas, portas e janelas
- Móveis planejados e eletros (se houver)
- Condições estruturais aparentes
- Fotografia de cada cômodo
Quando o imóvel é devolvido, a vistoria final deve comparar o estado atual com o inicial. O locatário deve devolver o imóvel no mesmo estado, salvo desgastes naturais pelo uso normal.
4. Garantias locatícias: qual escolher?
A Lei do Inquilinato permite apenas quatro tipos de garantia, e o locador só pode exigir uma delas:
Caução
Pode ser em dinheiro (até três meses de aluguel), bens móveis ou imóveis.
É a garantia mais acessível para o locatário.
Fiança
Uma terceira pessoa se compromete a assumir as dívidas caso o locatário não pague.
Seguro fiança
O inquilino paga um valor mensal ou anual para cobrir inadimplência e danos.
Título de capitalização
O inquilino compra um título que fica bloqueado até o fim da locação.
Cada modalidade tem custos, prazos e impactos diferentes; por isso, é importante negociar conforme o perfil do inquilino e o objetivo do proprietário.
5. Obrigações do locador: o que a lei determina
O proprietário tem responsabilidades específicas para garantir que o imóvel esteja em plenas condições de uso.
Principais obrigações
O locador deve entregar o imóvel em condições adequadas de segurança, higiene e habitabilidade, garantindo que o inquilino possa utilizá-lo de forma tranquila durante toda a locação.
Também é sua responsabilidade fornecer toda a documentação necessária e assegurar que o imóvel possa ser usado conforme o que foi estabelecido em contrato.
Além disso, cabe ao proprietário realizar reparos estruturais e solucionar problemas existentes antes da entrada do locatário, bem como arcar com as taxas extraordinárias do condomínio — como reformas, fundo de obras, manutenção de elevadores e pintura de fachada.
Por outro lado, o locador não pode repassar ao inquilino custos como taxas de administração imobiliária, comissão de corretagem (exceto quando o próprio inquilino contrata diretamente esse serviço) ou honorários contábeis e bancários relacionados ao aluguel.
6. Obrigações do locatário
Já o inquilino deve pagar o aluguel e os encargos em dia, utilizar o imóvel conforme o que foi estabelecido em contrato e zelar pela sua conservação.
Também é obrigação do locatário permitir vistorias mediante aviso prévio, comunicar imediatamente qualquer dano ou problema estrutural e cumprir todas as regras do condomínio.
Além disso, cabe a ele realizar pequenos reparos decorrentes do uso normal do imóvel.
A legislação também proíbe que o inquilino modifique a estrutura ou a finalidade do imóvel sem autorização prévia e por escrito do proprietário.
7. Reajustes e revisão do valor do aluguel
É comum que o contrato tenha cláusula de reajuste anual. A lei proíbe reajustes livres ou mensais, e orienta como deve ser feito:
Reajuste anual
Utiliza-se um índice inflacionário previamente definido, como:
- IPCA
- IGP-M
- INPC
Não se pode trocar o índice durante o contrato sem acordo mútuo.
Revisão do aluguel
Pode ser solicitada a cada três anos se houver defasagem significativa do valor em relação ao mercado.
8. Despesas e responsabilidades financeiras
Nem tudo é pago pelo inquilino — e nem tudo é pago pelo proprietário. A Lei do Inquilinato define:
A cargo do locatário
- Aluguel e taxas de condomínio ordinárias
- Consumo de água, luz, gás, internet
- IPTU quando previsto no contrato
- Pequenos reparos
A cargo do locador
- Taxas extraordinárias do condomínio
- Obras estruturais do prédio
- Seguro do imóvel (quando obrigatório pelo condomínio)
Essas definições evitam muitos conflitos e devem estar claras no contrato.
9. Rescisão contratual: quando é possível?
Rescisão pelo locatário
O inquilino pode sair antes do prazo, desde que pague a multa proporcional, exceto em casos como:
- Transferência de trabalho do inquilino (com aviso prévio de 30 dias)
- Falta de condições de habitação não solucionadas pelo locador
Rescisão pelo locador
O proprietário só pode encerrar a locação do imóvel antes do prazo se houver:
- Falta de pagamento
- Descumprimento contratual
- Venda do imóvel (com regras específicas)
- Uso próprio após término do prazo (na locação residencial)
A lei protege o inquilino contra despejos arbitrários.
10. Renovação, prazos e tipos de contrato
Existem dois formatos principais:
Locação de imóvel com prazo determinado
É o mais comum. Termina automaticamente ao final do prazo, salvo renovação.
Locação por prazo indeterminado
Quando o contrato vence e ninguém se manifesta, ele continua válido por tempo indeterminado.
Para contratos comerciais, existe a renovação compulsória, desde que preenchidos requisitos específicos, como tempo mínimo de exploração do mesmo ponto.
11. O processo de despejo: quando acontece?
O despejo pode ser solicitado em diferentes situações, como inadimplência, uso irregular do imóvel, substituição da garantia sem autorização do proprietário, término do contrato sem renovação ou ainda pela falta de pagamento mesmo após um acordo judicial.
Nos casos de inadimplência, o locatário é formalmente notificado e tem a oportunidade de evitar o despejo ao quitar os valores pendentes dentro do prazo legal.
12. Cuidados essenciais antes de fechar a locação de imóvel
Para o locador:
- Realizar vistoria completa
- Solicitar documentação do candidato
- Verificar histórico de pagamento
- Escolher a garantia mais adequada
- Evitar acordos verbais
Para o locatário:
- Analisar o contrato com atenção
- Verificar se o imóvel tem problemas estruturais
- Conferir responsabilidades do condomínio
- Negociar prazos e garantias
- Registrar tudo por escrito
A Lei do Inquilinato oferece a base para relações justas, mas o bom entendimento entre locador e locatário depende, principalmente, de clareza, transparência e comunicação. Antes de assinar qualquer contrato, é fundamental conhecer seus direitos, suas responsabilidades e cada detalhe que envolve a negociação.
Imóveis representam patrimônio, segurança, lar e investimento. Quando cada parte cumpre seu papel, a locação se torna uma experiência tranquila e vantajosa para todos.
